Yapı Eseri Malikinin Sorumluluğu (TBK m.69): Kayıp Düşme Kazalarında Kusursuz Sorumluluk
2012 yılından bu yana yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesi, bir yapı eserinin yapım bozukluğu veya bakım eksikliği yüzünden üçüncü kişiye verdiği zarardan malikin kusuruna bakılmaksızın sorumlu tutulmasını öngörür. Merdivende kayıp düşme, çökmüş kaldırım taşı ya da bakımsız bir rampa gibi olaylarda mağdurun, malikin ihmalini ayrıca kanıtlamasına gerek yoktur. Ancak bu kusursuz sorumluluk rejimi, uygulamada sanıldığından çok daha dar ve tartışmalı sınırlara sahiptir.
Bu yazıda yapı eseri sorumluluğunun şartlarını, apartmanlarda "malik kimdir" tartışmasını ve malikin kurtuluş kanıtının sınırlarını gerekçeleriyle ele alıyoruz.
📑 İçindekiler
Yapı Eseri Sorumluluğu Nedir?
Hangi Şartlarda Doğar?
Apartmanda Malik Kimdir?
Malikin Kurtuluş Kanıtı
Kusursuz mu, Ağırlaştırılmış mı?
Mağdur Ne Yapmalı?
Yapı Eseri Sorumluluğu Nedir, Neden Kusursuz Sorumluluk Sayılır?
Kadıköy'de bir apartmanın giriş merdiveni yıllardır gevşek duran bir korkulukla ayakta kalıyor diyelim. Bir akşam bu korkuluğa yaslanan komşu düşüyor ve kolunu kırıyor. Klasik kusur sorumluluğunda mağdur, malikin ihmalini yani "bakım yaptırmadığını" tek tek ispatlamak zorunda kalırdı. Oysa bina içindeki bakım kayıtlarına, tadilat geçmişine veya yönetim defterine mağdurun erişimi yoktur.
Kanun koyucu tam da bu ispat eşitsizliğini gidermek için yapı eseri sorumluluğunu kusursuz bir rejim olarak kurgulamıştır. Malik, eserin fiziksel hâkimiyetini elinde tutan ve onu güvenli tutmakla en iyi konumda olan kişidir. Bu yüzden zarar, yapı eserinden kaynaklandığı sürece malikin kusurunu aramaya gerek kalmaz.
Kayıp Düşme Kazalarında Malikin Sorumluluğu Hangi Şartlarda Doğar?
Bir iş yerinin önündeki özel mülkiyete ait rampa aylardır çatlak ve eğik duruyor, müşterilerden biri bu rampada kayıp düşüyor. Bu somut örnek üzerinden dört şart aranır. Önce ortada bir yapı eseri bulunmalıdır; bina, duvar, merdiven, iskele veya kaldırım gibi insan eliyle inşa edilmiş sabit bir yapı bu kapsama girer, doğal bir kaya veya toprak kayması girmez.
İkinci şart yapım bozukluğu veya bakım eksikliğidir. Rampanın baştan eğimli inşa edilmesi yapım bozukluğu, zamanla çatlayıp tamir edilmemesi ise bakım eksikliğidir. Üçüncü şart bir zararın gerçekleşmiş olmasıdır, dördüncü şart ise bu zarar ile yapı eserinin kusuru arasında uygun illiyet bağının bulunmasıdır. Bu dört unsur bir arada gerçekleşmediği sürece malik sorumlu tutulamaz.
Tartışmalı Nokta: Apartmanda "Malik" Kimdir? Kat Malikleri mi, Yönetici mi?
On daireli bir apartmanın ortak merdiveninde aydınlatma aylardır bozukken bir kurye düşüp yaralanıyor. Kurye kime dava açmalı? Yöneticiye mi, tek tek kat maliklerine mi, yoksa apartman yönetimine mi? Burada doktrinde gerçek bir görüş ayrılığı vardır. Bir görüşe göre ortak alanların fiilî bakımından sorumlu olan yönetici esas alınmalı, çünkü bakımı fiilen o üstlenir.
Diğer görüşe göre ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alanlarda malik sıfatı bütün kat maliklerine aittir, yönetici yalnızca bir organdır ve malik sıfatı taşımaz. Kanaatimizce ikinci görüş TBK m.69'un lafzına ve mağduru koruma amacına daha uygundur. Kat malikleri kurulu tüzel kişilik değildir, dolayısıyla ortak alan kazalarında tüm kat malikleri müteselsilen sorumlu tutulmalıdır. Yöneticinin ihmali ise mağdura karşı değil, kat maliklerinin kendi aralarındaki rücu ilişkisinde önem taşır.
Malikin Kurtuluş Kanıtı: Kusursuzluğu İspatlamak Yeterli mi?
Malik mahkemede "düzenli bakım yaptırdım" dese bile bakım kaydını sunamıyorsa veya kaza günü zemin gerçekten kaygansa bu savunma tek başına yeterli görülmeyebilir. Kusursuz sorumlulukta malikin sadece kendi kusurunun bulunmadığını söylemesi kurtuluş için yetmez.
Kurtuluş kanıtı, illiyet bağını tamamen kesen somut bir dış etkenle sınırlıdır. Mücbir sebep, üçüncü kişinin ağır kusuru veya zarar görenin kendi davranışının zararın tek sebebi olması gibi haller bu kapsamdadır. Biz, salt "özenli davrandım" savunmasının yeterli sayılmaması gerektiği görüşündeyiz. Aksi kabul, kusursuz sorumluluğu fiilen kusur sorumluluğuna dönüştürür ve kanunun amacını boşa çıkarır.
Kusursuz Sorumluluk mu, Ağırlaştırılmış Sebep Sorumluluğu mu?
Konunun ismi bile tartışmalıdır. Bazı yazarlar yapı eseri sorumluluğunu saf kusursuz sorumluluk olarak nitelerken, bazı yazarlar bunu "ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu" başlığı altında inceler, çünkü kurtuluş kanıtı imkânı malikin sorumluluğunu tamamen kusurdan bağımsızlaştırmaz. Mağdur açısından pratik sonuç aynı görünse de, ispat yükünün nasıl dağıtılacağı konusunda bu ayrım gerçek bir fark yaratır.
Bize göre bu rejimi ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu olarak okumak daha isabetlidir. Çünkü malike hâlâ dar da olsa bir kurtuluş imkânı tanınmıştır, bu da onu tam anlamıyla riziko esaslı (kusurdan tamamen bağımsız) sorumluluk türlerinden ayırır. Bu ayrım pratikte, mahkemenin kurtuluş kanıtını ne kadar sıkı denetleyeceğini belirleyen bir yorum ilkesi olarak işlev görür.
Mağdur Ne Yapmalı? Uygulamaya Dönük Adımlar
Bir kayıp düşme kazası yaşandığında ilk adım, olay yerinin fotoğraflarını ve varsa tanık bilgilerini hemen toplamaktır. Zeminin durumu, aydınlatma, korkuluk veya basamağın hâli zamanla değişebileceği için bu deliller kaza anında kaybolmadan kayıt altına alınmalıdır.
İkinci adım, sorumlu tarafın tespitidir. Tapu kaydı, yönetim planı veya kira sözleşmesi üzerinden malikin ve varsa yöneticinin kimliği belirlenmelidir. Üçüncü adım, zarar miktarının ve illiyet bağının teknik olarak ortaya konması için bilirkişi incelemesi talep edilmesidir. Son olarak, tazminat istemlerinde iki yıllık ve her hâlde on yıllık zamanaşımı süreleri işlediğinden (TBK m.72), sürecin gereksiz yere geciktirilmemesi önemlidir.
Sık Sorulan Sorular
Yapı eseri sorumluluğunda malikin kusurlu olması şart mıdır?
Hayır. TBK m.69 kusursuz sorumluluk esasına dayanır, mağdurun malikin ihmalini ayrıca ispatlamasına gerek yoktur. Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasındaki illiyet bağının gösterilmesi yeterlidir.
Apartmanın ortak alanında düşme kazası olursa kime dava açılır?
Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, ortak alanlarda malik sıfatı tüm kat maliklerine ait olduğundan sorumluluğun kat maliklerine yöneltilmesi daha isabetlidir. Yönetici ihmali ise malikler arası rücu ilişkisinde değerlendirilir.
Malik, düzenli bakım yaptırdığını ispatlarsa sorumluluktan kurtulur mu?
Otomatik olarak hayır. Kurtuluş kanıtı yalnızca mücbir sebep, üçüncü kişinin ağır kusuru veya zarar görenin kendi davranışının zararın tek sebebi olması gibi illiyet bağını kesen hallerle sınırlıdır.
Bu tür tazminat davalarında zamanaşımı süresi nedir?
TBK m.72 uyarınca zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle zamanaşımı gerçekleşir.
Yapı eseri sorumluluğu, mağduru ispat yükünden büyük ölçüde kurtaran ama sınırsız olmayan bir kusursuz sorumluluk türüdür. Özetle şu noktalar akılda kalmalı:
Sorumluluk için malikin kusuru değil, yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasındaki illiyet bağı aranır.
Apartmanlarda ortak alan kazalarında sorumluluk kural olarak kat maliklerine yönelir, yönetici ihmali rücu aşamasında önem kazanır.
Malikin "özenli davrandım" savunması tek başına yeterli değildir, illiyet bağını kesen somut bir dış etken gerekir.
Delillerin zamanında toplanması ve zamanaşımı sürelerine dikkat edilmesi, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.
⚠️ Yasal Uyarı
Bu blog yazıları genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.
Son güncelleme: Ekim 2026
Yorumlar